全球高端资本聚集深圳，7月以来顶级物业大受追捧

7月中下旬以来，前海物业成交出现飙涨。

据项目现场销控数据显示，7月份卓越前海壹号累积成交额6亿。其中，7月最后一周连续3天成交过亿，合计成交3.15亿。8月6日，项目单日成交额再创新高，达到1.7亿。

2017年上半年，该项目在房管局成交备案金额为17.1亿，位列全市公寓类物业No.3，10万/㎡级公寓No.1。而近40天的成交金额就已经达到了上半年备案的46%。

加速成交的背后，除了前海固有的优势，核心有3点：

① 深圳进入重大历史转折阶段，外地客户加速入手（诱因）。从已经成交的高区产品客群组成来看，外地客户占比达到了21%。

② 前海发展的成果，价值兑现速度，超过原本预期。

③ 高区大户为一梯一户，产品层高达3.6米，仅有40余套。从市场成交来看，3000万量级的产品，由于其稀缺性，成交往往优于300-2000万的房子。

卓越前海壹号效果图

深圳再迎重大历史发展机遇

① 深圳再被点名引领改革开放

2017年7月17日，中央财经领导小组第十六次会议上，总书记直接提出：北京、上海、广州、深圳等特大城市要率先加大营商环境改革力度。

深圳广电首席评论员余治国表示：这大概是党政最高领导人第一次将北上广深4座城市并列到一起，并指派同样的任务。此任务的重要性与迫切性可见一斑。

同样是7月17日，《将改革进行到底》大型政论宣传片开始在CCTV综合频道播出。意味深远。

② 深圳立马反应，开始部署

对于这事，深圳一下子就兴奋了。一方面，深圳因改革开放而生，一向擅长改革、开放、创新；另一方面，深圳拥有最好的改革开放载体——前海。

所以，深圳马上就对总书记讲话做出了反应。7月18日，王伟中主持召开深圳市委常委会，并提出以下4点：

• 要实施最严格的知识产权保护，加快完善知识产权保护政策法规体系，加大执法办案力度，着力打造国家知识产权示范城市。

• 要加快前海蛇口自贸片区先行先试，进一步提高开放型经济水平，努力为构建开放型经济新体制作出更多探索。

• 要稳步推进金融对外开放，依托前海战略平台作用，争取在人民币国际化、资本项目开放等重点领域开展更多先行先试，推动在深港金融合作等重点领域取得更大进展。

• 要充分发挥外贸大市优势，着力改善贸易便利化条件，支持外贸综合服务企业等新型商业模式创新发展，进一步密切与“一带一路”沿线国家和地区经贸合作。

4项任务，2项点名前海，第4项也是前海蛇口自贸区的要务。未来的日子，搞前海蛇口自贸区，必须是重中之重。而前海，在接下来必须要搞得更快，改革开放的步子要迈得更大。

前海的发展和经验已证明

建立“特区中的特区”是正确的

深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的。

邓小平

1984年1月26日

这句话用到现在的前海，同样没有违和感，无论是制度创新，还是发展速度、经验。

① 前海制度、模式创新

地位已稳固，受关注程度空前

截至2017年1月，国务院最新发布复制推广的19项改革创新举措中，有6项是前海蛇口自贸片区首创。而前海首创并在广东省复制推广的达到37项，占全省56%。近日，前海创投孵化器模式也获得总理认可，并通过国务院常务会议审议。

7月1日签署的《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》中，将粤港澳大湾区定义为内地与港澳深度合作的示范区，而前海仍是唯一在建的载体。

7月19日，《人民日报》发表《香港青年爭相涌入前海創業》一文。文中表示：深港青年梦工厂中香港创业团队约占46%，超过50%已获得融资。

前海基金小镇效果图

② 前海经济发展速度

明显快于深圳特区发展前期

截至今年5月底，前海蛇口自贸片区企业规模已与广东省经济第二强区广州天河接近，纳税过千万企业达到了399家。

前海管理局副局长王锦侠透露，2017年前海片区土地产值产值将超过80亿元，计划2018年突破100亿元，提前两年完成国务院对前海2020年达到100亿元/平方公里的目标。

从0到1500亿，深圳全市历时19年，而前海从综合规划批复起算仅用5年！

③ 前海成型速度

看似慢，实际远快于过往

7月20日，前海蛇口自贸新城建设指挥部消息：今年上半年，前海片区完成固定资产163.31亿元，增长53.9%。单位土地投资约10.9亿/平方公里，约为全市平均水平的10倍多。

截至目前，自贸区累计建成永久建筑52栋，建筑面积163万㎡；建成1.5级开发项目45栋，建筑面积15.5万㎡。建成的面积约等于前海规划建筑面积的6.9%，约等于福田中心区的25.5%。

高力国际数据显示，预计2020年前海累积交付甲级写字楼总量将达到264.6万㎡，超过福田全区目前的甲级写字楼总量。其中，桂湾金融城预期交付191万㎡。

福田中心区则从1995年左右开始建设，至今22年，而前海从第一次土拍到现在也才4年。So，前海实际建设速度其实要比以往快得多。

卓越前海壹号看前湾、桂湾

何况，这样的建设速度，还是建立在超强水平的规划、超严格的发展管控下的。

全球顶尖规划严格落地

保障改革开放第二源地顺利推进

业界普遍认为，前海的规划水平及未来生活方式，在全球范围都可以说是第一位。而且，从规划到落地，没有打折。

① 粤港澳大湾区级交通

500米轨道全覆盖的国际枢纽

前海从最初开始便是定位为“珠三角中心”，这不是停留在名头上的，而是落地在轨道交通规划上。

前海拥有深圳最多的城际轨道、快速轨道。根据《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》，已知线路为12条。见下表：

两份规划相比较，主要是少了深莞城际快轨、光明快线，多了前南线、妈湾-罗湖线，坪山快线变为龙岗快线。

这也使得未来前海任何一个角落在500米范围内即可抵达地铁站，1小时抵达珠三角各个重要城市，15分钟可以抵达年客流量近1亿人次的深港两大国际机场，带来真正意义上的国际型商务、生活方式。

公路交通方面，前海规划为“一高、三快、八主、十次”的骨干路网体系，里程高达180公里，密度达到12km/k㎡，与曼哈顿地区相近。

前海高速公路可直接连接香港、广州、东莞、中山等各大城市，快速路网则直接融入滨海、北环、南坪等快速路。这种快速公路规划，除了福田中心区，在全国各个CBD基本都找不到对手。

目前，解决月亮湾大道之困的妈湾疏港通道计划于2021年建成，届时将极大缓解前海与周边区域的交通。

② 三层慢行系统

超越众城CAZ定义

深圳2016年提出打造CAZ，而事实上2013年批复的《前海深港现代服务业合作区综合规划》（简称：《综合规划》）早就体现了CAZ的各类特质，地下、地面、空中3层慢行系统则是最好的代表。

根据《综合规划》，前海步行系统总长高达127km。其中，地下步行骨干系统约25公里，空中步道系统约20公里。另外，自行车道总长36.8km。

这样的体系，单单是空中连廊都可以满足跑步党、骑行党的日常锻炼的需求。

前海3层立体步行系统

地下4层都可以见到阳光

从下图规划来看，未来桂湾绝大部分区域地下都打通，并且可以跟前湾相连。甚至只要下到地下，可以到达桂湾任何一栋楼以及前湾大部分楼宇，无论地面是风吹、日晒还是雨淋。

③ 多样化商业体系

不排除取代HK的可能

根据规划，前海未来计容商业总量将高达228.8万㎡，其中桂湾约103.7万㎡。另外，前海地下商业、文化、娱乐类面积约130万㎡。也就是说，未来前海商业开发总量应当为358.8万㎡左右，相当于19个万象城。

而且，这些商业还有个特质——单个商业体不会过大，而是分给不同的开发商，以实现多样化。

有限的商业，分属不同风格的开发商自持，不仅保证了商业的多样性，也保证了未来商业运营的品质，更保证了未来区域生活的多彩性。

卓越Intown效果图

如果加上宝中刚拍出不久的华侨城“欢乐海岸3.0”，未来前海无论日间购物、夜间娱乐生活，都将充分得到满足。

④ 实用导向的公园系统

1km全覆盖各楼宇

前海土地面积也就15平方公里，公园系统占了2.07平方公里。

这个公园系统最精妙的地方在于带状分布（见下图），2.07平方公里做到16km的公园线，覆盖范围远超纽约展望公园、柏林动物园，保证了前海绝大部分区域都可以在1km以内进入公园系统。

而且，前海的公园系统走的是实用路径，而不像过往的公园，追求高大乔木覆盖。

前海公园系统以市民使用为导向，岸线包含演艺公园、休闲海岸、海湾公园3大板块，其中又划分为若干个实用的场地，如露天剧场、四季花园、海边栈道、媒体中心等等。

这样的规划，明显胜于绝大多数以观赏为主导的公园。毕竟，演绎、聚会等等交互性活动才是真正能够激发活力的，独处往往不行。

当然，前海的发展、规划是有万般好，但是未来必须敢玩且玩得“更大”。一方面是指前海改革创新的勇气，另一方面是规划落地的强势性，再者则是对事业、不动产投资规模的决心。前2者是ZF的事，对于投资者、居住者而言，第3点才是关键。

前海“打新股”

非卓越前海壹号莫属

曾经前海时代以4万多/㎡开卖，现在随着前海的各项牛逼哄哄的成果兑现，早已没有那样的价格。如今的前海，无论产品面积、价格，都已经是豪宅路子。

① 前海“新股”11万/㎡是“白菜价”

卓越前海壹号是前海区域第一宗公开拍卖的土地，也是第一个公开销售的写字楼、公寓项目。即便到了现在，卓越前海壹号依然是前海桂湾稀有在售的甲级写字楼、顶级公寓项目。

目前，项目甲级写字楼已接近售罄，公寓均价约11万/㎡。这个看起来貌似“较高”的价格，跟未来竞争对手预期售价相比，却依然是“高性价比”的一个。

目前，前海桂湾核心区待售项目预期价格都明显超过卓越前海壹号，其他项目距离销售期还有待时日。招商前海湾启动区1期销售的是甲级写字楼。

前海桂湾规划效果图

不少高端客户认为：前海区域未来就是30-50万/㎡的售价，接轨国际，10来万/㎡真的不算什么！也就是说，10来万/㎡真的就只是新股的价格，未来大涨的机会大把~~~有钱人的世界是不太好懂~~

2017年上半年，卓越前海壹号公寓累积成交备案约17亿元，位列全市公寓类物业第3位，超越多数住宅类豪宅项目，也充分印证了地段、品质、品牌价值与性价比。

金岩石2016年初点评前海

涨不到30万/平是开发商耻辱

这并不是开玩笑~~

② 国际姿态，迎接前海主人到来

目前，卓越前海壹号低区已基本售罄，主力推售户型为高区约286㎡的产品。总量不多，仅仅40余套。

跟之前的产品相比，约286㎡为高区一梯一户产品，为4房，可以满足绝大部分商务精英的居家需求，跟目前绝大部分客户的需求一致。

不过，其实该户型的层高达到3.6米，加上全落地玻璃，使得产品拥有不输甲级写字楼的层高与空间感，无论是作为居家还是作为接待中心，都没有违和感。（甲级写字楼净高往往都不足3米）

而且，这套户型的面宽高达16.9米，在中心城区难得一见。

至于3米和3.6米的区别，亲身体验更有感觉，说数字没有意义。

③ 劳斯莱斯星空样板即将开放

卓越前海壹号的正在打造的高区样板房，参考劳斯莱斯星空顶设计，为客户呈现前所未见的居住、商务体验（非交房标准）。不久将可一睹为快。

高区产品层高约3.6米，高层的空间感使得卓越壹号的高区产品功能性得以加强，既能充当商务接待的会所、也能充当私人会晤的场地。除此之外，居住的属性也尤为突出，日立的中央空调系统以及西门子的新风系统使得室内的温度、湿度、空气清新度皆达到人体的最佳舒适度。身临其中，才能体会到：原来生活，本该如此！

卓越前海壹号星空幻影样板房效果图

非交房标准

④ 与马化腾同等的物管服务

除了商务生活文化，卓越·前海壹号公寓2017年将服务体系FOR ONE从1.0提升至2.0版本。而FOR ONE 2.0的服务团队，是服务马化腾的~~

严格来说，未来的公寓、办公、商业等物业的竞争，很大程度上在于运营能力的竞争，卓越也深刻意会到这一点，这也是卓越为何持续不断优化物管、运营服务体系的原因之一。

未来，无论是目前的FOR ONE 2.0，还是以后的升级版，持续不断的改进，将使得业主的生活不断提升，保障资产价值得以持续提升。

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